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??即便在疫情等诸多不利因素影响下，招商局商业房托基金在2021年的业绩依然可圈可点。 ??3月23日上午，招商局商业房地产投资信托基金（下简称“招商房托”）联合深圳、香港两处办公地于线上举行2021年业绩发布会，董事会主席兼非执行董事黄均隆、财务总监张喆、执行董事郭瑾等公司管理层公布报告期内业绩表现，并回答投资者和媒体提问。 ??截至2021年12月31日止，招商房托的收益总额为人民币4.328亿元，同比增长16.9%；物业收入净额为3.2亿元，同比增长16.9%；可分派收入为1.7亿元，同比增长4.8%。2021年，招商房托的总借款净额为人民币22.099亿元，资本负债率为29.2%，远远低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code）要求的50%上限，这意味着该房托基金日后在物色收购新物业时将有充足的融资空间。 ??与此同时，独立物业估值师及招商局商业房托基金的总估值师戴德梁行有限公司对招商房托的物业进行了重新估值。物业组合的市值由2020年12月31日的人民币66.44亿元增加至2021年12月31日的人民币67.46亿元。 ??就管理层如何看待股价长远表现的问题，黄均隆表示，房托管理人旨在向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长及提升招商房托基金物业的价值，这一点招商房托上市三年来都做到了。 ??业绩向好 ??郭瑾列出招商房托在2021年的重要指标。 ??一、本次每基金单位分派0.1502港元。按2021年12月31日基金单位收市价2.61港元计算，2021年的年化承诺分派率为9.7%。 ??二、2021年度总收入人民币4.33亿元，其中租金收入人民币3.74亿元。 ??三、2021年度可供分派收入总额人民币1.7亿元，并保持100%派息率。 ??四、于2021年12月31日，投资物业估值为人民币67.46亿元，较2020年的人民币66.44亿元，增加了1.02亿元。 ??五、截至2021年12月31日，有息负债率为29.2%，远远低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code）要求的50%的上限。 ??“2021年，招商房托租金收入较2020年相比，增加了20%。”郭瑾在发言时介绍，这在疫情之下是非常不容易的成绩。 ??招商房托2021年业绩报告显示，整体物业组合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅为3.4个百分点。其中，写字楼的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅为4.7个百分点。花园城的出租率则出现轻微的下跌。 ??零售物业市场方面，郭瑾表示，去年，深圳全市零售物业租金提升4%，在南山区，空置率下降1.3%，租金有11%的增长。到今年，由于深圳和香港的疫情出现大幅反弹，我们对零售物业市场方面的趋势还有待进一步确认。 ??在租约管理方面，郭瑾表示，今年租约到期的比例有所攀升，主要因为租赁合同大多数是两到三年的租约。疫情影响下，大多租户倾向于短期租约。运营团队已经对租约体现进行分析，做了复盘。招商局商业房托也在提前蓄客，今年的目标是出租率不会有大幅下降，甚至希望有提升。 ??在他看来，2021年，深圳的市场环境还是不错的。“深圳去年GDP增长了6.7%，首次突破3万亿元。因此，全市写字楼表现稳定，TMT租户提振作用是非常明显。南山区甲级写字楼空置率由2020年的33.8%下降了12.5%，2021年是21%左右，而且租金也有一个3%的增长。” ??在谈到疫情反复是否影响房托旗下的写字楼出租率以及平均租金时，郭瑾表示，在过去一年的经营中，有些租户因为疫情的原因、经营的问题均有退出。但招商局商业房托保持了出租率，甚至有了提升。 ??“形势严峻，但充满信心” ??展望2022年，郭瑾表示，在战争、疫情、国际关系等风险叠加下，2022年或许会比2021年的市场环境更加复杂。“乐观的地方也有，内地相较其他地区是安全的。中国2022年经济增速目标5.5%左右，坚持‘稳’字当头，稳中求进。” ??在郭瑾看来，可能整体形势会更加严峻，但招商局商业房托的物业还有提升的空间。“大量新增物业供应将为市场带来一定压力，管理人将与优秀的运营团队紧密合作，通过专业运营管理，实现房托基金稳定发展，为基金持有人创造收益。” ??黄均隆也在发言中表示，对招商房托旗下的物业组合，升值潜力，与深圳的房地产市场长远发展充满信心。 ??他认为，中国经济发展稳定向好，加上招商蛇口去年定下的双百战略，既在“十四五”规划期末实现管理100个购物中心和核心地段的写字楼，年营收100亿元的目标，这同样将给招商房托物业组合的增长带来有利影响。 ??“香港特区政府最新一份施政报告提出配合‘十四五’规划纲要提出的支持香港继续推进与内地金融市场互联互通，打造大湾区绿色金融中心等指引，港股将研究提升发行及交易人民币证券产品，允许以人民币计价等措施，对此后香港REITs加入有巨大作用。银保监会也表示将加强与香港金融监管部门的沟通协作，支持香港金融市场健康发展。”黄均隆还表示，目前招商房托的五项物业均位于深圳成熟发展地段，深圳商业持续高度发展，预料在2035年深圳人均地区生产总值较2020年的基础上上升一倍，深圳的写字楼存量方面预料到2025年也会实现翻倍。由于消费升级，预期未来整体零售商场市场表现稳定。 ??业绩会最后的提问环节，黄均隆回答了关于股价长远表现的问题，首先，房托管理人旨在向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长及提升招商房托基金物业的价值，这一点招商房托上市三年来都做到了。其次，影响股市波动的因素很多，难以掌握，招商局商业房托也不能预测，管理人能够做的就是继续做好自身的业务和工作，朝着提升物业价值的目标不断努力。 ??目前，有不少的政策法规积极推动REITs市场的发展，相信在不久的将来将会形成一个趋势，而招商房托就具有显著的先发优势。 ??以下为招商局商业房托2021年全年业绩发布会问答环节实录： ??投资者提问：早前，全球股市大幅波动，港股曾跌破2万点，招商房托股价在那段时间并没有太大波动。后期，股市反弹，招商房托股价同样波动不大，请问管理层如何看待股价长远表现？ ??公司高层：首先，房托管理人旨在向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长及提升招商房托基金物业的价值，这一点招商房托上市三年来都做到了。其次，影响股市波动的因素很多，难以掌握，招商局商业房托也不能预测，管理人能够做的就是继续做好自身的业务和工作，朝着提升物业价值的目标不断努力。 ??目前，有不少的政策法规积极推动REITs市场的发展，相信在不久的将来将会形成一个趋势，而招商房托就具有显着的先发优势。 ??投资者提问：疫情持续反复，有没有影响招商房托旗下物业出租率和平均租金？ ??公司高层：我的回答是“有”和“没有”。首先，在过去一年的经营中，的确有一些租户因为疫情和经营等问题退出。但是从数字来看，在过去一年，物业出租率和出租单价并没有下降，甚至还有一定程度的提升。所以，我认为，疫情对招商房托旗下物业没有负面影响，反而起到了正面的作用。 ??去年，招商房托旗下写字楼的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅为4.7个百分点，租金也涨了3%~15%。零售物业方面，出租率也保持稳定，在90%左右，租金上升6%。 ??投资者提问：房托正在进行各个项目的升级改造，这需要不少资金，请问房托有没有详细的融资计划？ ??公司高层：截至2021年12月31日，招商房托的有息负债率是29.2%，远低于《房地产投资信托基金守则》（REIT Code）要求的50%的上限，这意味着该房托基金日后在物色收购新物业时将有充足的融资空间。 ??今年，我们的相关财务也会积极工作，凭借我们资产的优势，对融资进行进一步的安排。我们也会通过分散相关贷款年期，锁定低息环境，整体优化资产和债务结构，在满足用款、用资的需求下，积极与银行和机构沟通，让招商房托争取到更好的条件，有更好的抵御风险的能力。 ??投资者提问：疫情反复，不少企业都让员工居家办公，是否有因此削减办公室面积？ ??公司高层：到现在为止，还没有发现上述情况。于报告期内，招商房托旗下写字楼的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%。这也是由于我们做了一些灵活的策略，提升了服务。 ??新时代广场租金稳步提升，租金从人民币174.6元/平方米/月提升到179.4元/平方米/月，涨幅3%，2021年出租率91.9%。科技大厦，因为我们有一个重大租户——深圳市前海蛇口自贸区医院，他整租了这栋楼，所以出租率是100%的状态。 ??另一方面，现在所说的灵活办公，与其说是一种趋势，不如说是一种现象。因为，疫情反复是一个过程，居家办公只是一个暂时的行为，公司还是会有固定的办公场所，依然会给在家办公的员工留有工位。 ??我们相信在国家积极推动动态清零的政策下，全国人民将回到疫情前的景象，这将会推动对写字楼的需求和写字楼的出租率。 ??投资者提问：中国房地产企业频频暴雷，令房地产市场陷入低谷，这影响是否也会牵涉房托呢？ ??公司高层：我国对房地产一直提倡“房住不炒”“因城施策”的政策，这些政策对整个行业长期的健康发展是有利的。在这个过程中，不同的参与主体呈现出不同的情况。房地产企业的暴雷恰恰反映了不同房企团队的能力、资产的布局、战略选择。在大浪淘沙中，才体现出企业的能力和实力。 ??对于招商房托来讲，本身有对资产的选择和资本结构有明确的约定，目前项目所处的位置以及资产质量是最佳的，今年的业绩也是呈现这样的结果，项目租金在逆势增长将近20%。 ??所以这也体现了我们资产的质量，以及团队在外围环境压力下的实力。总体来说，整个行业环境更有利于REITs未来的发展，因为REITs这个工具有利于未来房地产的转型发展，并提供重要的支持和方向。 ??投资者提问：“十四五”规划纲要提出的支持香港继续推进与内地金融市场互联互通，打造大湾区绿色金融中心等指引，这对房托有何利好？ ??公司高层：中央政府非常支持香港，也非常支持金融市场，这些政策对促进大湾区和香港的融合有非常好的作用。我们的五个物业都在大湾区的龙头城市，是这一系列政策的最大受益者。深圳是全国吸引人口流入最多的城市，也是最年轻的城市。做商业地产，人的因素是最重要的，这也对我们是有利的。 ??投资者提问：招商房托在上市时，已经披露有三项位于蛇口的新物业，并有望在未来数年逐步注入，请问有相应的时间表吗？ ??公司高层：2021年招商蛇口已夯实整个招商商管团队，主要集中在运营和筹开能力方面，现在招商商管正不断提升盈利能力、寻找新投资机会择机补充招商房托。待持有物业成熟时，会择机注入招商房托。 ??投资者提问：招商蛇口推出了公募REITs，与招商房托两者之间是什么关系？会影响公司对房托的支持吗？ ??公司高层：招商房托的底层资产是商业地产，具有明显优势。内地发的公募REITs，底层资产是产业园，两者的概念完全不同，但是也有相互的联系。这是招商蛇口打造的两个轻、重资产结合的平台，没有冲突，反而是互补的。 ??内地公募REITs发行到现在涨幅超过40%，这也看出内地市场这一块是苍白的，招商蛇口在这一波拔得了头筹，让市场看到了REITs的魅力。香港的房托发行时是香港市场有超过6年没有发行类似产品，也给了市场很好的提振。 ??接下来，大家肯定会看到，内地和香港会不断推出支持REITs的政策，这类政策能让投资者更加了解产品的成熟度和市场监管的配合，助力这两个产品在市场上做大做强。 ??投资者提问：疫情暴发及外围经济疲弱，将如何影响今年深圳写字楼租金的走势？ ??公司高层：2021年，新冠疫情不断反复，虽然内地整体可控，但由于病毒不断变异，也存在零星暴发，这种不确定性，也的确冲击着市场。2021年，在深圳有数个新商业入市，都在非核心商业区，对整体市场没有明显冲击，同时，深圳人口是持续流入，有很强的发展预期，为全市零售商业打下了坚实基础，租户对零售物业市场信心也进一步转好，空置率下降，租金增长。到2025年，也使“十四五”末，深圳的存量房竞争会进一步加剧，虽然多数写字楼位于新商务区，不在核心区，也会对成熟商业区造成冲击。与此同时，由于消费升级仍是主旋律，未来整体零售商业表现稳定。
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